Plannen om in 2026 een woning te kopen? Dit wil je weten!

1. NHG-grens omhoog: meer zekerheid bij het kopen van een huis

Goed nieuws voor kopers: volgens de NVM de NHG-grens stijgt van €450.000 naar €470.000. Dat betekent dat je voor een duurdere woning dan voorheen gebruik kunt maken van een NHG-hypotheek.

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie en biedt een vangnet bij financiële tegenvallers, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding. Met NHG profiteer je vaak van een lagere hypotheekrente. Moet je je woning gedwongen verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan deze onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Voor deze garantie betaal je één keer een NHG-premie van 0,4% van het hypotheekbedrag.

Ga je je woning meteen verduurzamen? Dan kan de NHG-grens zelfs oplopen tot €498.200, mits het extra bedrag volledig wordt besteed aan energiebesparende maatregelen. Vanaf 2026 geldt de NHG-grens bovendien voor alle woningtypen, zoals tiny houses, woonboten en woonwagens.

2. Startersvrijstelling omhoog: meer voordeel voor jonge kopers

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste woning? Dan hoef je tot een woningwaarde van €555.000 geen overdrachtsbelasting te betalen. Deze grens lag eerder op €525.000.

Normaal bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom. Bij een woning van €555.000 bespaar je daardoor €11.100. Dat geld kun je bijvoorbeeld gebruiken voor een verbouwing, inrichting of als financiële buffer. Let op: koop je een woning van €556.000, dan betaal je alsnog 2% overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. De vrijstelling mag je bovendien maar één keer gebruiken.

3. Lagere overdrachtsbelasting voor beleggers

Koop je een woning of pand niet om er zelf in te wonen, maar als belegging of voor zakelijk gebruik? Dan krijg je te maken met een hoger tarief overdrachtsbelasting. Dat is een belasting die je betaalt aan de overheid wanneer je eigenaar wordt van een bestaand pand. Zie het als een soort “entreeticket” tot het eigendom van je nieuwe pand. Dit tarief daalt per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Dat maakt investeren in vastgoed iets aantrekkelijker.

4. Hypotheekrenteaftrek in 2026

Ook gaf het NVB aan dat in 2026 de hypotheekrenteaftrek verandert. Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Het maximale tarief waartegen je in 2026 de betaalde hypotheekrente kunt aftrekken, is 37,56%. In 2025 was dat 37,48%.

Dit maximale aftrektarief wordt al enkele jaren stap voor stap verlaagd. Waar in het verleden aftrek mogelijk was tegen het hoogste belastingtarief van 49,50%, mag iedereen in 2026 nog maximaal 37,56% aftrekken. Voor huishoudens met een hoger inkomen betekent dit dat zij minder voordeel hebben van de renteaftrek dan in voorgaande jaren. Lagere en middeninkomens profiteren relatief meer van hypotheekrenteaftrek dan hogere inkomens.

5. Minder lenen zonder loonstijging

Een belangrijk aandachtspunt: zonder loonstijging kun je in 2026 gemiddeld €5.500 tot €7.000 minder lenen dan in 2025. Dit komt door strengere normen die mede door het Nibud worden berekend, omdat het Nibud rekening houdt met hogere vaste lasten als gevolg van de inflatie.

Er is ook goed nieuws. Het Centraal Planbureau verwacht een gemiddelde loonstijging van 4,1%, dit is minder dan voorgaande jaren. Met zo’n stijging kun je vaak net zoveel of zelfs meer lenen dan voorheen. Bij hogere inkomens kan dat oplopen tot €15.500 extra leenruimte. Verwacht je binnenkort een loonsverhoging? Dan kan het slim zijn om daar rekening mee te houden bij je hypotheekaanvraag.

6. Huurverhoging woonruimte

In 2026 gelden verschillende maximale huurverhogingen, afhankelijk van het type woning. We zetten ze even voor je op een rij:

• Sociale huur: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2026
• Middenhuur: maximaal 6,1% vanaf 1 januari 2026
• Vrije sector: maximaal 4,4% vanaf 1 januari 2026

De verhuurder mag deze percentages niet overschrijden, maar kan ook kiezen voor een lagere verhoging.

Door de huurverhogingen loont het om te bekijken of een koopwoning voor jou haalbaar en interessant is. Wij staan altijd open voor een kennismaking en een persoonlijk advies om je verder op weg te helpen!

7. Huizenprijzen blijven stijgen, maar rustiger

De huizenprijzen blijven in 2026 stijgen, maar het goede nieuws: minder hard dan de afgelopen jaren. Na een prijsstijging van ongeveer 6,5% in 2025 wordt voor 2026 een toename van 3% tot 6% verwacht. Dit komt onder andere door extra aanbod van voormalige huurwoningen en een lagere loonstijging dan voorheen, waardoor kopers iets minder te besteden hebben.

Met dit artikel hopen we je een helder beeld te hebben gegeven van de nieuwe wet- en regelgeving in 2026 en wat dit betekent voor jou als koper maar ook als verkoper. Heb je vragen of wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Wij staan voor je klaar om je deskundig te begeleiden bij elke stap richting de aankoop van jouw woning in Den Bosch en omgeving. Neem hier contact met ons op.