Indexeren: maximaal of toch matigen?

Regelmatig wordt ons de vraag gesteld hoe om te gaan met de hoge indexeringscijfers van dit moment. Hoe kijken de verschillende investeerders hiernaar en hoe gaan ze er mee om?

Op januari 2021 werden de huurprijzen met 1,1% verhoogd. Januari 2022 werden de huurprijzen met 2,7% verhoogd. Op 1 januari 2023 mogen verhuurders van bedrijfsmatig onroerend goed met een standaard ROZ model hun huurprijzen met 14,5% verhogen! (Bron: CBS)

Wéér een financiële uitdaging, met name voor de MKB-ers; 2020 en 2021 stonden vooral in het teken van corona, thuiswerken, geen horeca en geen events. 2022 werd financieel gezien voor een groot gedeelte beïnvloed door de oorlog in de Oekraïne en de energiecrisis. Gaat 2023 het jaar zijn van de enorme inflatie en daarmee samenhangende huurprijsverhogingen?

Hoe gaan de vastgoedeigenaren met de indexatie om? In vastgoedland zijn er twee stromingen als het gaat over het toepassen van de wettelijke indexeringen:

1. De meest gehoorde argumenten die vóór maximale indexering pleiten, zijn dat er de afgelopen jaren nauwelijks is geïndexeerd. De afgelopen 10 jaar was de jaarindexering ergens tussen de 0,7% en 2,6%. Dus compensatie voor de matige indexering van de jaren ervoor lijkt heel normaal.
   Een tweede argument vóór indexering is dat het contractueel zo is afgesproken. Juridisch gezien hebben partijen hier recht op en maken er dan ook gebruik van.
2. Met name in het MKB is er meer een tendens om in overleg te treden met huurders:
   Gezien de malaise van de afgelopen jaren zijn er veel huurders die al op hun financiële tandvlees lopen. Als pandeigenaar heb je dan de keuze tussen maximale indexering en de kans lopen op leegstand, of behoud van de huurder met een iets lagere huurstijging dan de maximale indexering. Zeker als het object minder courant lijkt te zijn door de veranderende markt, lijkt tegemoetkoming geen slechte keuze.
   Een tweede argument om niet maximaal te indexeren, is de totstandkoming van de prijsindexcijfers. Deze worden o.a. gebaseerd op voedingsmiddelen, duurzame consumptiegoederen, huur, school en collegegeld, energiekosten, onroerendezaakbelasting en motorrijtuigenbelasting. De gestegen energie- en brandstofprijzen spelen hierin een belangrijke rol. Door een maximale indexering worden huurders dubbel belast, en dat lijkt niet reëel.

Kortom: Hoe de verschillende partijen in de wedstrijd zitten, hangt echt van de partij af. De algemene tendens is dat groot zakelijk het ook echt zakelijk benaderd, terwijl binnen het MKB de pandeigenaren regelmatig in overleg treden.

Een advies van onze zijde is dan ook moeilijk te geven: dit hangt af van de specifieke situatie, de relatie met de huurder, de courantheid van het pand, de oorspronkelijke intentie van de huurovereenkomst en de verschillende persoonlijke situaties.

Mijn antwoord is over het algemeen: blijf dicht bij jezelf en ga op je gevoel af. In deze zakelijke wereld kan een beetje gevoel geen kwaad.