Een huis kopen in 2025? Dit verandert er
Geschreven door HRS redactie op 9 december 2024Wil je komend jaar een woning kopen? Er zijn enkele regels die veranderen in 2025. In dit artikel nemen we vijf belangrijke wijzigingen met je door.
NHG-grens verder omhoog
Vanaf 1 januari 2025 gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. Huizenkopers kunnen dan een hypotheek met NHG krijgen voor woningen tot €450.000. Wil je direct verduurzamen, zoals isoleren of dubbel glas plaatsen? Dan kun je een hypotheek afsluiten tot €477.000. In 2024 waren deze bedragen nog €435.000 en €461.100.
Een NHG-hypotheek biedt een aantal voordelen:
- Je wordt geholpen als je door omstandigheden, zoals inkomensverlies of een scheiding, je vaste lasten (tijdelijk) niet kunt betalen. Ook biedt het bescherming als je je huis moet verkopen en met een restschuld blijft zitten.
- Doordat hypotheekaanbieders minder risico lopen, krijg je met NHG vaak een lagere rente op je hypotheek.
Elk jaar wordt de NHG-grens opnieuw bepaald, en door stijgende huizenprijzen was een verhoging voor 2025 al verwacht. Wat opvalt, is dat de eenmalige premie die je betaalt voor een hypotheek met NHG omlaag gaat. In plaats van 0,6% van het hypotheekbedrag, betaal je nu nog maar 0,4%. Dit kan je een paar honderd euro schelen.
Vrijstelling overdrachtsbelasting gaat omhoog
Vanaf 2025 hoeven kopers onder de 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen bij een woning tot 525.000 euro. Dit bedrag ligt iets hoger dan in 2024, toen de grens op 510.000 euro lag.
De regels blijven verder hetzelfde: kopers moeten jonger zijn dan 35 en mogen de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. Is slechts één van de kopers jonger dan 35 en voldoen ze aan de voorwaarden? Dan wordt de overdrachtsbelasting alleen geheven over het aandeel van de koper die 35 jaar of ouder is.
Meer hypotheekruimte voor alleenstaanden
Sinds begin 2024 mogen alleenstaanden iets meer lenen voor een hypotheek dan tweeverdieners met hetzelfde inkomen. Ze kunnen €16.000 extra lenen. Dit betekent dat een alleenstaande met een jaarsalaris van €40.000 een hogere hypotheek kan krijgen dan twee mensen die samen ook €40.000 verdienen.
Deze verruiming voor alleenstaanden blijft in 2025 bestaan en gaat zelfs iets omhoog door de indexering. Vanaf 1 januari kunnen alleenstaanden tot €17.000 meer lenen.
Wel of geen loonsverhoging in 2025 heeft grotere invloed
Huishoudens die in 2025 een (CAO) loonsverhoging krijgen, kunnen iets meer lenen voor een hypotheek dan in 2024. De manier waarop de maximale hypotheek wordt berekend, blijft hetzelfde, met het energielabel als belangrijke factor.
Mensen met een loonsverhoging kunnen meestal een hogere hypotheek krijgen. Hier tegenover staat dat voor huishoudens met een inkomen vanaf € 60.000 zónder loonsverhoging, de leencapaciteit ten opzichte van 2024 juist daalt.
Voor sommige huishoudens betekent het een verbetering van de leencapaciteit. Voor anderen is het juist een verslechtering. Het is daarom raadzaam om, mocht je in 2025 een huis willen kopen, je (verwachte) inkomen te toetsen met een hypotheekadviseur.
Studieschuld telt zwaarder mee
Vanaf 2025 telt je studieschuld zwaarder mee voor je maximale hypotheek. Dit betekent dat je minder kunt lenen dan in 2024. Hypotheekverstrekkers kijken strenger naar je schuldenlast, waardoor de impact van een studieschuld groter is.
In 2024 konden veel mensen met een DUO-schuld nog wat meer lenen, maar in 2025 kan een tweeverdienerspaar met een gezamenlijke studieschuld van €50.000 en een inkomen van €90.000 bijvoorbeeld zo’n €2.600 minder lenen.
Hoe hoger je studieschuld, hoe lager je maximale hypotheek. Dit kan betekenen dat je minder kunt lenen voor een huis of dat je je plannen moet aanpassen.
