Hectiek op de woningmarkt in Den Bosch leidt steeds vaker tot conflicten
Geschreven door HRS redactie op 25 april 2025Door de krapte op de woningmarkt in Den Bosch worden huizen razendsnel verkocht. Juist in die snelheid gaat het soms mis. Na de aankoop ontstaan er discussies over verborgen gebreken of de onderhoudsstaat van de woning. In sommige gevallen leidt dit tot juridische conflicten. Hoe kun je dat voorkomen?
Is een bouwkundige keuring voldoende?
Veel kopers laten een bouwkundige keuring uitvoeren om verrassingen te voorkomen. Maar zo’n keuring vertelt niet het hele verhaal. Een vochtplek of scheur lijkt misschien onschuldig, maar kan wijzen op grotere problemen. Zulke gebreken worden vaak wel opgemerkt, maar de oorzaak en kosten van herstel blijven meestal onduidelijk.
“Een keuring is slechts een momentopname en visuele inspectie,” zegt makelaar Larissa van Lindt. “De risico’s die in het rapport staan, moet je goed begrijpen om een afgewogen beslissing te kunnen nemen.”
Juist de interpretatie van gebreken maakt het verschil. Wat gebeurt er als je niets doet? En is het een logisch gevolg van ouderdom, of een serieus bouwkundig probleem? Zonder ervaring is dat lastig te beoordelen.
De rol van de verkoper
Wanneer er na de koop toch iets mis blijkt te zijn, rijst vaak de vraag: had de verkoper dit kunnen weten en moeten melden? Maar bij oudere woningen zijn gebruikssporen en veroudering gebruikelijk. Bovendien beperken clausules in het koopcontract soms de aansprakelijkheid van de verkoper.
Voorbeelden hiervan zijn de ouderdomsclausule of de niet-zelfbewoningsclausule, bijvoorbeeld wanneer de woning uit de verhuur komt of via een erfenis wordt verkocht.
“Zo’n ouderdomsclausule betekent in feite dat je accepteert dat het huis oud is, met alle mogelijke gebreken van dien,” zegt Larissa. “Als er dan later toch iets mis blijkt, sta je juridisch vaak al met 1-0 achter. De verkoper is dan meestal niet meer aansprakelijk. Een verkoper en zijn verkopend makelaar zijn verplicht om bekende gebreken te melden, maar het is aan een koper om uitvoerig onderzoek te doen naar een pand.”
Rust en overzicht in een snelle markt
Juist in een markt waarin je vaak snel moet handelen, is het belangrijk om het overzicht te bewaren. Als koper moet je in korte tijd veel informatie verwerken en beslissingen nemen. In die context is deskundige begeleiding essentieel.
Een bouwkundig expert helpt je om de technische staat van de woning beter te duiden, maar een full-service aankoopmakelaar kijkt breder: naar juridische aspecten, risico’s van clausules, het onderhoudsniveau én de marktwaarde.
"We kijken mee naar de bouwkundige staat, bespreken de risico's van clausules en beoordelen het onderhoudsniveau. We zorgen ervoor dat je alle risico’s van de woning goed begrijpt én geven eerlijk advies,” aldus Larissa. “Dit kan ook betekenen dat we je afraden om de woning te kopen.”
Zekerheid vooraf, geen zorgen achteraf
De inzet van een full-service aankoopmakelaar is in de praktijk vaak een verstandige keuze. Niet alleen vanwege de ondersteuning bij bezichtigingen en onderhandelingen, maar vooral ook vanwege het inzicht dat je krijgt in de werkelijke staat en waarde van een woning.
De kosten van een aankoopmakelaar wegen doorgaans niet op tegen de financiële risico’s van verborgen gebreken. Met de juiste begeleiding helpen we je om goed onderbouwde keuzes te maken en risico’s goed af te wegen. Zo kun je met vertrouwen een bod uitbrengen, ook in een hectische markt als die van Den Bosch.
